Hypoteční úvěr a jeho účel
Hypoteční úvěr, nebo chcete-li hypotéka, je nejběžnějším nástrojem k pořízení vlastního bydlení. Hypoteční úvěr je spotřebitelským úvěrem na bydlení zajištěný zástavním právem k nemovitosti na území ČR, touto nemovitostí může být pozemek, byt, dům nebo chata. Zastavovanou nemovitostí může být financovaná nemovitost, ale není to podmínkou, zastavenou nemovitostí může být jakákoli jiná nemovitost.
Hypotéka se běžně splácí měsíčními splátkami, dle splátkového kalendáře, po celou dobu splatnosti, tedy do doby, než dojde k umoření celého dluhu. V drtivé míře se u nás využívá anuitního splácení, kdy se výše splátky po celou dobu fixačního období nemění.
Hypotečním úvěrem můžete vyřešit spoustu životních situací, proto je důležité vědět, k jakému účelu lze prostředku z hypotéky využít. Z pohledu účelu lze hypoteční úvěry rozdělit následujícím způsobem:
Účelové hypoteční úvěry:
- Hypotéka za účelem koupě nemovitosti do osobního vlastnictví. S touto hypotékou můžete koupit rodinný dům, byt, stavební pozemek nebo například rekreační objekt.
- Hypotéka na výstavbu nebo rekonstrukci nemovitosti – můžete s ní financovat i nástavbu, vestavbu, přístavbu, přestavbu nemovitost, lze ji využít i k modernizaci či opravě nemovitosti.
- Hypotéka ke koupi podílu za účelem vypořádání spoluvlastnických, dědických podílů, či společného jmění manželů. Financovat lze též koupi družstevního podílu a úhradu členského podílu.
- Hypotéka na pronájem, někdy též Investiční hypotéka – žadatel si pořizuje nemovitost na investici (pronájem), nikoli na vlastní bydlení. Většinou musí žadatel počítat s přirážkou k základní úrokové sazbě.
- Hypotéka na refinancování – můžete refinancovat stávající hypoteční úvěr od banky nebo stavební spořitelny, jehož účelem byla investice do nemovitosti. Pokud realizujete refinancování v době změny fixace úrokové sazby, můžete doplatit část nebo celý úvěr bez sankčních poplatků za předčasné splacení.
- Kromě výše uvedených účelů lze u některých bank najít různé varianty hypoték naruby, kdy si prvně půjčíte finance a až poté vybíráte nemovitost. Proplatit si můžete samozřejmě i vlastní prostředky investované do nemovitosti, opět s různými podmínkami u jednotlivých bank. Na trhu najdete také různé varianty před hypotečních úvěrů, které jsou určeny pro klienty, kteří realizují investiční záměr a na přechodnou dobu nemají k dispozici nemovitost k zástavě.
Neúčelové hypoteční úvěry – Americké hypotéky:
- Americká hypotéka je typ hypotečního úvěru, u kterého nemusíte bance dokládat účel použití zapůjčených finančních prostředků. Financovat s ní můžete věci movité – koupit automobil, jet na dovolenou, modernizovat byt. Americkou hypotéku lze také použít ke konsolidaci účelových a neúčelových půjček. Nevýhodou je zpravidla vyšší úroková sazba než u účelového hypotečního úvěru, a také Vám banka poskytne zpravidla nižší částku s ohledem na LTV, nebo konkrétním omezením na celkovou částku americké hypotéky.
Kombinované hypoteční úvěry:
- Kombinují účelový úvěr na bydlení s neúčelovou částí, samozřejmě s nějakými omezeními ve vazbě na LTV a výši neúčelové části. Výhodou je jedna smluvní dokumentace a u některých bank velice zajímavá úroková sazba na neúčelovou část.
Výše hypotečního úvěru, žadatel a posuzování příjmů
Co se týče celkové výše hypotečního úvěru je nejdůležitější ukazatel LTV (Loan To Value) stanovovaný ČNB za účelem regulace trhu hypotečního úvěrování. Každá banka sleduje LTV, kterým poměřuje výši úvěru a hodnotu zastavované nemovitosti. LTV v procentech udává, jakou výši úvěru můžete získat z odhadní ceny zastavované nemovitosti, samozřejmě, že LTV se může lišit dle účelu hypotečního úvěru. V dnešní době již není možné získat 100% hypoteční úvěr, tzn. žadatel by měl počítat s tím, že musí mít vlastní zdroje v minimální výši 10 % z celkového investičního záměru. Banky obvykle poskytují hypoteční úvěry do výše 60-90 % z odhadní ceny zastavované nemovitosti.
Žadatelem o hypotéku může být zletilý občan ČR, ale i cizinec, který zde má trvalý nebo dlouhodobý pobyt. Banka u žadatele posuzuje zejména jeho schopnost splácet úvěr, důležité jsou tedy jeho příjmy, výdaje a platební morálka.
Z pohledu příjmů a výdajů opět narazíme na regulaci ze strany ČNB a další dva důležité ukazatele: DSTI a DTI. Parametr DSTI (Debt Service To Income) ukáže, zda je žadatel o hypotéku schopen ji splácet. V rámci tohoto ukazatele je poměřována výše měsíčních splátek všech úvěrů a čistý měsíční příjem žadatele, hodnota DSTI nesmí překročit hranici 50 %. Parametr DTI (Debt To Income) pak ukazuje, zda poptávaný úvěr nepoveden k příliš velkému zadlužení žadatele o hypoteční úvěr. Tento ukazatel poměřuje výši celkového zadlužení žadatele (součet všech půjčených částek) a výši jeho ročního čistého příjmu. Zvýšené riziko nesplácení hypotečního úvěru hrozí v případě, když celkové zadlužení žadatele přesáhne osminásobek jeho čistého ročního příjmu.
Žadatel o hypotéku musí vedle dostatečných příjmů a dostatečného zajištění úvěru z pohledu zástavy také prokázat dobrou platební morálku (historii). Banky při posuzování žádosti o hypoteční úvěr nahlíží jak do bankovních i nebankovních registrů – BRKI, NRKI, SOLUS.
BRKI – bankovní registr klientských informací, obsahuje informace o všech úvěrech a historii jejich splácení u bankovních institucí. NRKI – nebankovní registr klientských informací shromažďuje data o úvěrech klientů nebankovních institucí, které poskytují finanční služby. SOLUS je zájmové sdružení právnických osob (telefonní operátoři, poskytovatelé plynu a elektřiny atp.), které shromažďuji informace o svých klientech za účelem snižování finančních ztrát při poskytování služeb. Nahlédnutí do těchto registrů dá tedy úvěrující bance představu o tom, zda žadatel má závazky, a zda je řádně splácí či v minulosti splácel.
Negativní data v registrech lze smazat až po určité době, konkrétně u BRKI a NRKI se data mažou po 4 letech od splacení úvěru, v registru SOLUS se data uchovávají do 3 let od zaplacení dluhu.
Při hodnocení bonity konkrétního žadatele o hypoteční úvěr postupují jednotlivé banky podle vlastní interní metodiky. Může se tedy stát, že v jedné bance je žádost o hypotéku zamítnuta a v druhé nikoliv. Z toho důvodu doporučujeme pečlivě s našimi poradci probrat účel, příjmy a veškeré detaily tak, aby riziko neschválení bylo minimalizováno a byla vybrána správná banka pro konkrétního žadatele o hypoteční úvěr.
Délka splatnosti, splácení, úroková sazba, RPSN
Žadatel o hypoteční úvěr musí splňovat podmínku, kdy délka splatnosti úvěru nesmí přesáhnout 70 let jeho věku. Čím je delší splatnost, tím je nižší splátka a naopak. Hypoteční úvěr se splácí nejčastěji 10 až 40 let. Minimální splatnost je 5 let. Pro rozhodování o délce splácení je samozřejmě důležité, jak velkou částku jste schopni měsíčně splácet a jak rychle chcete hypoteční úvěr splatit. Při uvažování o délce splatnosti hypotéky je vhodné brát v úvahu také budoucí plánované události, které omezí Váš příjem či Vaši schopnost splácet (narození dítěte, změna zaměstnání, nahodilé nenadálé výdaje…), doporučujeme spíše střední cestu, nevystavujte svůj rozpočet do příliš velkého rizika zbytečně vysokými splátkami hypotečního úvěru.
Hypoteční úvěr se většinou splácí pravidelnými měsíčními splátkami. Pokud je hypoteční úvěr čerpán postupně, splácí se nejdříve pouze úroky z vyčerpané částky, až po vyčerpání celé hypotéky se přechází na klasickou měsíční splátku obsahující úrok a jistinu (úmor).
Způsoby splácení hypotečního úvěru:
- Anuitní: celou dobu se platí neměnná měsíční splátka. Mění se pouze poměr mezi úrokem a úmorem. V ČR nejběžnější způsob.
- Progresivní: výše měsíční splátky se s časem zvyšuje
- Degresivní: výše měsíční splátky se s časem snižuje
Při výběru hypotečního úvěru je třeba sledovat také dva ukazatele, které ukazují kolik Vás bude hypoteční úvěr stát – úrokovou sazbu a RPSN.
Úroková sazba je procentní vyjádření navýšení vypůjčené částky za určité období. Pro hypoteční úvěry se udává úroková sazba roční (p.a.). Jde o odměnu banky za půjčení peněz. Úroková sazby hypotečních úvěrů je po určité období pevná (tzv. doba fixace). Po celou dobu fixace máte jistotu, že se úroková sazba, a tudíž i splátky hypotéky nebudou měnit. Doba fixace úrokové sazby se většinou pohybuje na 1,3,5 nebo 10 let. Můžete se však setkat s nabídkou na fixaci na 15 a více let. Pro některé typy hypotečních úvěrů lze také zvolit pohyblivou (variabilní) úrokovou sazbu, její výše se pak odvíjí nejčastěji od sazby na mezibankovním trhu PRIBOR, ke které dává banka určitou přirážku.
Kromě úrokové sazby doporučujeme sledovat i RPSN (roční procentní sazba nákladů), která Vám ukáže komplexní náklady na hypoteční úvěr, včetně všech poplatků s hypotékou spojených.
Refinancování hypotéky
V souvislosti s úrokovými sazbami je třeba se zmínit i o refinancování hypotéky. Pokud dochází k propadu úrokových sazeb, je výhodné se zajímat o to, která z bank Vám nabídne výhodnější podmínky a jak ušetříte na splátce. Pokud naopak dochází k růstu úrokových sazeb, opět je třeba hledat nejvýhodnější nabídku na trhu a předejít tak zvýšení měsíční splátky stávajícího hypotečního úvěru, které by Vám mohlo způsobit finanční komplikace.
Refinancování hypotéky představuje úhradu již existujícího hypotečního úvěru hypotékou z jiné banky. Nejvýhodnější je k refinancování využít období změny fixace, kdy nejste sankcionování za předčasné splacení hypotečního úvěru žádnými sankcemi ze strany banky. Díky chytře zvolenému refinancován si můžete snížit splátku, zkrátit splatnost nebo část dluhu splatit. Doporučujeme tedy se na konci fixačního období, jakmile obdržíte nabídku od Vaší banky, obrátit na naše poradce, kteří Vám porovnají, zda je nabídka od Vaší banky nejvýhodnější na trhu. Samozřejmě, pokud jste realizovali hypoteční úvěr s naší pomocí, na konec fixace Vás upozorníme a předložíme Vám nejvýhodnější nabídku automaticky.
Dokládané podklady k hypotečnímu úvěru
Před samotným kontaktem s bankou je třeba si ujasnit výši investičního záměru, zjistit, zad budou třeba vlastní zdroje na základě hodnoty nemovitosti a požadované výše úvěru, a také je třeba se připravit na to, jaké podklady budete bance při žádosti o hypoteční úvěr předkládat.
Pro samotnou identifikaci žadatele o hypoteční úvěr je třeba mít připraven doklad totožnosti – občanský průkaz, pokud bude banka požadovat doklady dva – je třeba pas nebo řidičský průkaz například. U cizinců potvrzení o přechodném či trvalém pobytu.
Mezi klíčové podklady řadíme potvrzení o výši příjmů. U zaměstnanců potvrzuje příjem zaměstnavatel na formuláři banky. U podnikatelů je třeba mít k dispozici minimálně jedno daňové přiznání a potvrzení o zaplacení daně, banka může také požadovat potvrzení o bezdlužnosti u finančního úřadu či Správě sociálního zabezpečení. U OSVČ, které platí paušální daň, je třeba mít k dispozici výpisy z účtu s prokazatelnými příjmy z podnikání. Banku budou samozřejmě zajímat i pravidelné výdaje ve formě splácení kontokorentů, kreditních karet či dalších spotřebitelských úvěrů. Pokud o hypotéku nežádáte sami, musí si stejné doklady připravit i Váš spolužadatel.
Banka se také bude zajímat o účel hypotečního úvěru. V případě koupě nemovitosti žadatel předkládá kupní smlouvu nebo smlouvu o budoucí kupní smlouvě. Pokud bude hypotéka na rekonstrukci, přikládá se většinou rozpočet, v případě výstavby rozpočet a projektovou dokumentaci. U hypoték k vypořádání majetku je opět třeba smlouva o vypořádání. Jednotlivé banky mohou samozřejmě požadovat i jiné doklady.
A v neposlední řadě bude banku zajímat zastavovaná nemovitost a její cena, tzv. odhad tržní ceny nemovitosti. Naši poradci Vám poradí, zda je pro Vás vhodné ocenění nemovitosti online, či zda za Vámi pošlou znalce, který nemovitost odhadne. V případě koupě, budete kromě odhadu ke kupované nemovitosti potřebovat nabývací titul a výpis z listu vlastnictví a snímek katastrální mapy.
